广州地产商陷身“追债”困窘
□焦点探析
国土局“催款” 税务局“追税” 银行业“逼债” 建筑队“讨钱”
广州地产商陷身“追债”困窘
在“8.31”土地大限临来之际，广州国土房管局开始加紧“追缴”土地出让金；与此同时，广东省与广州市税务机关近期也展开新一轮“催税”行动，矛头直指广州多家房地产公司；而在一些建筑工程施工队追讨拖欠工程款之时，广州各大银行也纷纷加紧“逼债”步伐……不少广州地产商因此陷入了“饥寒交迫”之困境。
据悉，一度名噪广州房地产业界的某集团最近因资金短缺遇到了麻烦，该集团旗下的两个项目公司因拖欠银行巨额贷款，导致各有数十套房产于近期被广州中院查封，其中一个楼盘更因发展商拖欠工程款，以致施工队停工……
雪上加霜——
国土局追缴土地出让金
广州市早期用地多是以行政审批的手段批出。1993—1998年间，政府委托地产商征地和拆迁，地产商拿着政府的批文征地。多年来，这些“协议土地”大都缺少最重要的环节——办理土地出让手续，缴交土地出让金。据悉，广州市在1999年以后就再没有协议出让土地了，但一些地产商一直拖着不办理土地出让手续。然而，“8.31”给补办土地出让手续并在政府规定的时限内补缴土地出让金定下了“大限”。
据有关资料显示，广州市包括“历史遗留问题土地”在内和其他闲置土地的总面积高达32.2平方公里，约为50000亩！仅按平均每亩50万元计算，也是近250亿元的数字。
广州市政府土地经营顾问戴德梁行有关人士在接受记者采访时透露，广州地产商手中握有大量经营性协议土地：某大型集团在珠江新城的5块协议土地，占地面积超过20万平方米。按广州市房管局8月18日公布的基准地价，每块地都超过4500元／平方米，价值接近10亿；而某品牌房企在琶洲占地3000多亩的项目，按基准地价超过3500元／平方米，价值达10.5亿以上；还有某集团在市中心占地2000多亩的项目，按基准地价超过5000元／平方米，价值超过10亿……
戴德梁行有关人士估算，广州市“8.31”大限前需要限时补缴的经营性协议土地出让费“不下100亿”！而今年上半年，广州市房地产开发投资仅168.93亿元，短期内被限时追缴“不下100亿”的土地出让金，这对目前众多因宏观调控而正深陷困境中的广州房地产商而言，无疑于“雪上加霜”。
自酿苦酒——
税务局追讨欠税款
广东省、广州市税务机关近期均加大了对欠税大户“追讨”税款的工作力度，并向社会曝光其中的一些“欠税大户”，而这些“欠税大户”主要以房地产开发企业为主。
今年7月底，广州市国税局首次向社会曝光13家欠税企业，其中广东冠城房地产开发有限公司等7家房企成为“欠税大户”，总欠税金额为4300.19万元。
8月底，广东省地税局也公布了自2001年5月至今年4月累计欠缴地方税收5000万元以上且至今未清缴的10个欠税大户的欠税情况，包括广州市穗南房产发展有限公司与广州市大洋房地产开发公司等7家房地产企业赫然在列，7家房地产企业欠税总额高达1.4亿多元，其中仅一家房地产企业欠税额便高达4900多万元。广州房地产企业再次成为广东税务机关的“欠税大户”。
据了解，缴交税收对房地产开发而言影响极为重大，因为缺少了这一环节，许多后续工作就无法开展，例如会对建筑工程开展或房地产销售等后期环节带来巨大影响。正因此，很多从事房地产开发的公司，都十分重视税收的交纳工作，企业资金运作良性、销售业绩良好的话，大型房地产企业也是纳税大户。年初相关部门公开的“税源贡献20强”中，房地产企业占据了相当高的比例及税金总额。 如今，广州房地产企业屡屡拖欠税款，而且拖欠时间长达三四年，暴露出目前广州房地产行业中“资金链”吃紧，尤其是中小型房地产开发企业。
在税务机关加紧追讨欠税的严峻形势下，广州地产商将面临一场严酷的考验。
釜底抽薪——
银行催逼还贷款
今年6月18日，翠湖山庄的部分物业在广州市物资拍卖行拍卖，据悉市场反映甚为热烈，但是参与拍卖的建行广州市东山支行却对此深为头疼。
原来，在建行对翠湖山庄的开发商追讨8200万元逾期贷款时，半路杀出了工程承包商，建行如同冷不防吞下一只绿蝇，因为按照最高人民法院“受偿权优先于抵押权”的司法解释，意味着一旦地产商出现财务危机，优先偿付的是承包商的欠款，银行所得将所剩无几。 “6·22”司法解释给商业银行增加了非常大的风险，翠湖山庄事件发生后，为了防范地产商与建筑商勾结起来共同逃废银行贷款，现在广州不少银行给房地产商贷款时，除了资产抵押等关键环节之外，银行还要求地产商做好承包商的工作，要求承包商出函放弃优先权。不过，这种合约是否有用目前还很难说。正因此，近期广州各大银行不惜频频“祭”出“封楼”狠招，先下手为强。然而令银行防不胜防的是，竟然有地产商胆敢擅自将法院查封的房屋对外出售！8月20日，黄沙大道辉洋苑便因为地产商擅自将法院查封的房屋对外出售，最终被荔湾区法院查封了该楼盘的售楼部……
广州楼市频频爆发地产商“诚信缺失”以及相继出现的地产商“铤而走险”擅自将法院查封的房屋对外出售，加上最高人民法院出台对《合同法》第286条的司法解释造成不利银行追讨地产商欠款的情势，引发了广州银行业的普遍担忧。在金融风险日渐加剧的情况下，近期广州各大商业银行不得不加大“催逼”地产商归还贷款力度。
捉襟见肘——
施工队穷追工程款
今年8月6日，广州某著名地产集团旗下项目公司——广州信×房地产有限公司因拖欠农业银行债务，以致大量的商铺、住宅、车库被广州中院查封。然而早在此之前，该公司开发的柏涛雅苑销售工作便已停止了两个多月，楼盘建筑也因地产商拖欠建筑施工队工程款而停止施工多时。
多年来，为了争取项目工程，广州不少建筑工程队不惜“带资垫资”为地产商开发项目，而建筑施工工程款却被地产商一拖再拖。8月23日，国务院召开全国清理拖欠工程款电视电话会，有关领导强调，解决建设领域拖欠工程款问题，是本届政府对社会、对人民做出的郑重承诺，为此，中央政府要求各地政府抓紧解决房地产开发等社会项目拖欠工程款问题。
中央政府对清理拖欠工程款工作的重视，促使各地政府纷纷加快清理房地产商拖欠建筑工程款问题，众多建筑工程队也开始“理直气壮”地向地产商追讨工程施工款项。
国土局“追缴”土地出让金，税务局“追讨”欠税，银行“催逼”归还贷款，建筑施工队“追讨”工程款，广州地产商开始直面一场前所未有的“追债”风潮。
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